viernes, 2 de octubre de 2009

Vicios Aparentes y Ocultos

A pedido de algunos lectores, les informamos qué establece la Legislación Argentina respecto al momento de Recepción de Obra y de los vicios de Construcción. (Queda aclarado que se trata de un resumen ilustrativo)

Art. 1.647 bis. Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.

De la lectura Art. 1647 bis del Código Civil Argentino, se desprenden importantes conclusiones.

1 - Es sumamente importante realizar un Acta de Recepción de Obra, instrumento jurídico que permite dar fecha cierta al Acto de Recepción, y establece el momento en la obra se Recibe de Plena Conformidad, y en el cual los VICIOS APARENTES quedan aceptados si es que los hay (resultan inoponibles a partir de ése momento al Constructor).

La ley y la posterior jurisprudencia determina que son aparentes todos aquellos ¨Vicios¨ que puedan observarse a simple vista, y en el momento de la Recepción de la obra. Ejemplos: color de tejas no uniformes, cerámicos rayados, falta de un enchufe en la cochera, puerta que golpea el inodoro cuando abre, etc, etc, etc.

Todas éstos vicios de construcción DEBEN SER RECLAMADOS EN EL MOMENTO DE RECEPCIÓN DE LA OBRA, caso contrario quedan aceptados y no hay reclamo posterior que resulte procedente.

2 - El segundo punto central es la FECHA CIERTA, que queda establecida en el Acta de Recepción de Obra.

Sobre los VICIOS OCULTOS, que son todos los demás, que pueden aparecer en el transcurso de la vida útil de la obra, la garantía es de HASTA 10 AÑOS desde la Recepción, PERO, y esto es sumamente IMPORTANTE: deben ser NOTIFICADOS dentro de los 60 DÍAS DE APARECIDOS y el TIEMPO DE RECLAMO es de un año.

La razón de éste punto es simple sentido común, supongamos una casa que aparecen HUMEDADES por mala ejecución de la Cubierta de techo. Si el propietario no lo reclama en tiempo y forma (60 días de aparecido y por notificación fehaciente), se interpreta que asume la responsabilidad por los deterioros o agravamiento de la situación que por accionar indolente, se pueda producir.

En nuestra práctica profesional, lamentablemente hemos sido testigos de situaciones patéticas, como una familia, a la que le comenzaron a aparecer fisuras y luego grietas en el interior de su vivienda. Esta familia, con cuatro niños, en lugar de notificar a los profesionales responsables y constructores, realizó submuraciones, mal hechas con terceros, realizaron a su vez ampliaciones de la vivienda. Luego de meses constataron que las fisuras no se detenían, realizaron sondeos y constataron que había pérdidas de la instalación cloacal... ¡posteriormente, dejaron pasar varios meses y realizaron una constatación con escribano!!! O sea, constataron su propia prescripción de todo reclamo, constataron su indolencia, inacción y falta de capacidad o mal asesoramiento y desconocimiento de la ley.

Finalmente, debo señalar que para la Ley Argentina, nadie puede aducir en su favor falta de conocimiento o desconocimiento de la ley.